Új építésű ingatlanok és a felmerülő hibák orvoslása
Jótállás vs. szavatosság
Fontos tudnia azoknak, akik új építésű ingatlant vásárolnak, hogy amennyiben hibát észlelnek a megvásárolt ingatlanban, úgy milyen jogok illetik meg a hibák kijavítása vonatkozásában és kivel szemben tud fellépni!
Jótállás
A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról a 181/2003. (XI.5.) kormányrendelet foglalkozik. A rendelet teljes szövegét ide kattintva éri el!
A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő (a továbbiakban együtt: jogosult) a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti.
A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni.
Fontos, hogy a vállalkozó jótállási jegy kiállítására és átadására köteles, a jótállási igény ugyanis elsősorban ennek alapján érvényesíthető. A lakástulajdonosokat védő további fontos szabály, hogy a jótállási jegy átadásának az elmaradása, illetve annak hiányos kitöltése nincs kihatással a jótállási kötelezettségvállalás érvényességére.
A jótállás előnye, hogy a vállalkozó a jótállási időn belül a lakásban előforduló valamennyi, garanciális hiba miatt helytállni tartozik. Felelőssége alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítést, azaz a műszaki átadás-átvételt követően keletkezett (a bizonyítás általában szakértő bevonását igényli).
A helytállási kötelezettség elsősorban a hibás dolog kijavítására, kicserélésére, a munka ismételt elvégzésére irányul, de ezen túlmenően ‒ amennyiben a vállalkozó az igények teljesítésére nem képes vagy nem hajlandó – a jogosult számára biztosított az árleszállítás vagy az elállás joga is.
A jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított
a)három év a lakások és a lakóépületek kötelező jótállás alá tartozó épületszerkezetei (pl. fal, födém, kémény, tető, szigetelés, burkolat stb.), az egyes lakás- és épületberendezésekre (pl. fűtőberendezés, melegvízellátó berendezés, épületgépészet stb.) a lakóépületnek a lakásokat kiszolgáló kötelező jótállás alá tartozó helyiségeire és részeire (pl. tetőterasz, pince, lépcsőház, garázs stb.)
b)öt év pl. a nyílászárókra, klímaberendezésre, elektromos vezetékekre, felvonókra stb.
c) tíz év pl. a alapozási szerkezetekre, teherhordó vázakra, födémekre.
A rendelet fenti szövegében a jótállásra vonatkozó valamennyi esetet megtalálja, három év vonatkozásában a rendelet 1-2. számú mellékletében, az öt év vonatkozásában a 3. számú mellékletben, míg a tíz év vonatkozásában a 4. számú mellékletben.
Fontos, hogy az ingatlan átruházása esetén a jótállásból eredő jogokat a fenti határidőkön belül az új tulajdonos is tudja érvényesíteni.
Mit tegyünk akkor, ha a kivitelező esetleg már a jótállási igény érvényesítésekor felszámolás alá került?
Szavatosság
A polgári törvénykönyv erre az esetre is megoldást nyújt, hiszen a szavatosság keretében az eladót is meg lehet keresni az igénnyel, egységesen 5 éven belül az ingatlan birtokba- adásától számítva.
Ebben az esetben viszont fontos, hogy a tulajdonos a hiba felfedezésétől számított 2 hónapon belül közölje a kötelezettel – az eladóval – szemben a hibát!
Vélelmet állít a törvény abban az esetben, ha a teljesítést követő hat hónapon belül a fogyasztó – a tulajdonos – által felismert hiba már a teljesítés időpontjában meg volt. Ebben az esetben tehát nem tulajdonosnak kell a hiba okát és jellegét bizonyítania.
Pont ebben ragadható meg a jótállás és a szavatosság közötti egyik legalapvetőbb különbség, amely szerint az eladóval szembeni szavatosságnál – a fentiekben említett 6 hónapon túl- a tulajdonosnak kell a hiba okát és jellegét bizonyítania.