Lakásbérleti szerződés tízparancsolata, hasznos tanácsok

Gyakori kérdések és hasznos tanácsok az ingatlan (lakás) bérleti szerződésről bérbeadói és bérlői oldalról egyaránt

A legfontosabb kérdés, hogy a lakásbérleti szerződést határozatlan vagy határozott időtartamra kötjük?

A kettő időtartam között az az alapvető különbség, hogy míg a határozatlan bérleti szerződést a szerződésben vagy a törvényben meghatározott módon rendes felmondással a felmondási idő letöltése mellett fel lehet mondani, addig a határozott bérleti szerződést rendes felmondással nem lehet felmondani- kivéve azt az esetet, ha a rendes felmondás jogát a bérleti szerződésben kifejezetten kikötötték.

Hogyan lehet a bérleti szerződést szabályosan felmondani?

Az új Ptk. törvényi szabályozása szerint a határozatlan időre kötött bérleti szerződés felmondása így alakul:

„A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
Ha a felmondás nem a fentiekben meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.”

Természetesen a határozott idejű bérleti szerződés mellett is van lehetőség a bérleti szerződés felmondására a határozott idő lejárta előtt, azonban annak szabályaira a rendkívüli felmondást kell alkalmazni.

A törvény az alábbi eseteket szabályozza a határozott idejű bérleti szerződés rendkívüli felmondására vonatkozóan:
Bérbeadói oldalról:

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább tizenötnapos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja.
A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.

Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

Bérlői oldalról:

A bérlőnek is joga van arra, hogy a lakásbérleti szerződést felmondja, ha a bérbeadó megszegi a szerződésben vagy jogszabályban előírt kötelezettségeit. Ilyen eset lehet, ha például a bérleményt a bérlőnek nem adja birtokába, vagy nem gondoskodik az épület karbantartásáról stb. A bérbeadó szerződésszegése esetén a bérlő felmondhatja a szerződést, ha a bérbeadó előzetes felszólításra sem teljesíti a kötelezettségét.

A bérlő örökösei a határozott időre kötött bérleti szerződést harminc napon belül rendes felmondással felmondhatják. A felmondási időt
a)ha hagyatéki eljárásra nem került sor, az örökhagyó halálától;
b)hagyatéki eljárás esetén a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától;
c)öröklési per esetén a bírósági ítélet jogerőre emelkedésének napjától
kell számítani.

Fontos, hogy a határozott idejű bérleti szerződés az alábbiak szerint a határozott idő lejártával határozatlan időtartamú bérleti szerződéssé alakul át:
Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.

Bérleti szerződésnél kaució meghatározása
A bérleti szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy a kauciót mire lehet felhasználni, és azzal a bérleti szerződés megszűnése esetén hogyan és milyen határidővel kell elszámolni.

Egyéb fontos tanácsok a bérleti szerződés megkötésénél:
– ha lakáskiürítési nyilatkozat is készül, azt közjegyző előtt kell megtenni, azonban a bérleti szerződés megírását még ezt megelőzően ügyvéd segítségével célszerű elkészíteni, és közjegyzőhöz, csak ezután fordulni
– célszerű a viták elkerülése érdekében a lakással együtt átadott bútorokról, eszközökről stb. ingólistát készíteni
– a bérleti jogviszonyra a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (új Ptk.), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezései az irányadók

Amennyiben kérdése van, kérem forduljon hozzám bizalommal annak érdekében, hogy a teljes tényállás alapján a konkrét ügyre jogi véleményt vagy árajánlatot tudjak adni!

Megkeresését a dr.gerebmarianna@gmail.com email címen vagy a 06703332164-es telefonszámon várom!

Vagy tegye fel kérdését, illetve kérjen időpontot konzultációra a főoldal alján található online felületen!