Mire figyeljünk ingatlan adásvételénél és terhelt ingatlan vásárlásánál? Praktikus és hasznos tanácsok! Gyakori kérdések!

Erre figyeljen, ha hitellel terhelt ingatlant vásárol!

A blogban praktikus és hasznos tanácsokat talál!

Manapság nem ritka, ha a megvételre kiszemelt ingatlant jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom terheli.

Ebben az esetben nem kell lemondani az ingatlan megvételéről, csupán az adásvételi szerződés megkötése során körültekintőbben kell eljárni annak érdekében, hogy tulajdonosként tehermentes ingatlanhoz jussunk.

Mekkora tartozás terheli az ingatlant?

Legelőször is azt kell tisztázni, hogy mekkora tartozás terheli az ingatlant, hiszen főleg a devizahiteleknél előfordulhat, hogy a tartozás összege meghaladja az ingatlan értékét. Fontos, hogy a tartozás egyenleg vonatkozásában csak az eladó bankja által kiadott igazolást fogadjuk el!

Mi a menete pl. a jelzáloggal terhelt ingatlan adásvételének?

Először is az eladónak be kell szereznie a jelzálogjogosult banktól egy olyan igazolást, amelyben rögzítésre kerül, hogy mennyi az eladó teljes tartozása (tőke+ járulék+ vég-előtörlesztés díja+ banki költségek stb.), amelynek a megfizetése esetén az ingatlant terhelő jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom törlésre kerül.

Hogyan fizetem meg a vételárat terhelt ingatlan esetén? Mi a fizetés legbiztonságosabb módja?

A fenti igazolás birtokában – az adásvételi szerződésben rögzítettek szerint – a vételár megfizetésének a legbiztonságosabb módja az, ha az igazolásban szereplő összeget közvetlenül az eladó bankjához történő átutalással rendezzük a bank által a hitel végtörlesztésére megnyitott külön technikai számlaszámra, a megadott közlemény feltüntetésével.

Fizethetem banki hitelből is az ingatlant terhelő tartozást, tehermentesíthetem így az ingatlant?

A válasz igen. A saját finanszírozó bankjának is ugyanúgy szüksége lesz az eladó bankja által kiállított igazolásra, amelyben a tehermentesítéshez szükséges tartozás összegét a bank kimutatja.

Mire figyeljek, ha az ingatlant terhelő tartozást önerőből fizetem ki és csak a fennmaradó vételárrészre veszek fel hitelt?

A kifizetés menete ugyanaz, mint a fentiekben leírtak, azonban arra figyeljünk, hogy az önerőből mindaddig ne fizessük ki az ingatlant terhelő tartozást, ameddig a hitelt nyújtó bankunktól a pozitív hitelbírálat meg nem történt. Ne kerüljünk abba a helyzetbe, hogy az eladó ingatlanát tehermentesítettük, azonban a fennmaradó vételárrészt nem tudjuk kifizetni, ha a bank elutasítja a hitelkérelmünket!

Mikor kell az adásvételi szerződést aláírni? A lakáshitel aláírása előtt vagy után?

Mielőtt az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződést, az ingatlanra hitelt nyújtó bankot ki kell választanunk és az adásvételre vonatkozó banki követelményeket el kell kérnünk a banktól, és oda kell adnunk az adásvételi szerződést készítő és ellenjegyző ügyvédnek, hiszen minden banknak más a gyakorlata arra, hogy milyen plusz feltételeket szeretne látni a végleges adásvételi szerződésben.

A hitelszerződés megkötésére azonban csak a földhivatal előtt érkeztetett adásvételi szerződés birtokában tud sor kerülni.

Adásvételi szerződés megkötésének a menete

Ügyvédi képviselet nem csak a törvényi előírás szerint kötelező egy adásvételnél, hanem ahhoz is kell, hogy kizárhatóak legyenek az ingatlan adásvétel menete során felmerülő potenciális kockázatok.

Mi legyen az első lépés, ha megtetszik egy ingatlan?

– Kérjünk ügyvédünktől vagy a földhivataltól tulajdoni lapot, ahol ellenőrizni tudjuk, hogy az ingatlannak kik a tulajdonosai, van-e haszonélvező az ingatlanon, esetleg végrehajtási jog vagy jelzálog terheli-e az ingatlant.

Mielőtt nem látunk az ingatlanról friss tulajdoni lapot, semmilyen vételi ajánlatot vagy adásvételi előszerződést ne írjunk alá, elkerülve ezzel a vitás helyzetet.

Ahogyan a fentiekben leírtam, természetesen nem jelent problémát a jelzáloggal vagy végrehajtási joggal terhelt ingatlan, azonban annak szükséges a megtárgyalása – ezen szakaszba már bevonva az adásvétel szerkesztő és ellenjegyző ügyvédet is – , hogy a tehermentesítés folyamata miként történjen, elérve azt, hogy a vevő végül per-, teher- és igénymentes ingatlant szerezzen. Ezen tárgyalási folyamat komoly körültekintést és jogi jártasságot igényel.

Adásvételi szerződésnél mely fő pontokban kell megegyezniük a szerződő feleknek?

– Ingatlan vételára, fizetési ütemezés, foglaló összege
– Birtokba bocsátás ideje és módja
– Amennyiben banki kölcsönből vagy CSOK-ból történik a vételár megfizetésének egy része, még az adásvételi szerződés aláírását megelőzően ki kell választani a finanszírozó bankot, hiszen a banki követelményeknek szerepelniük kell az adásvételi szerződésben.
– Amennyiben teher van az ingatlanon, meg kell állapodni a tehermentesítés módjáról.

Adásvételnél ki választja ki az ügyvédet, kinek milyen költséget kell viselnie?

– Általában a vevő hozza az ügyvédet, de annak nincs akadálya, ha az eladó is ügyvédet bíz meg azzal, hogy a vevő ügyvédje által elkészített adásvételi szerződés tervezetét átnézze és véleményezze.
– Az adásvételi szerződés megkötésére az eladónak a saját költségén be kell szereznie az energetikai tanúsítványt azzal, hogy 50nm alatti lakásnál nem szükséges ilyet készíteni!

Adásvételi szerződéssel kapcsolatban, ha további kérdése van, forduljon hozzám bizalommal!

dr.gerebmarianna@gmail.com email címen vagy a 0670333-2164-es telefonszámon

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.